내달부터 권리금 법으로 보호
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작성자권병찬 작성일 15-05-12 21:03본문
내달부터 권리금 법으로 보호
220만 명에 달하는 중소 자영업자들의 관심이 쏠렸던 이른바 ‘권리금 보호법’이 다음 달부터 본격적인 시행에 들어간다. 상가 세입자들의 기대감이 커지는 가운데 임대료 인상·소송 급증 등 시장의 혼란을 부를 수 있다는 우려가 교차하고 있다. 국회는 12일 개의한 본회의에서 상가 임차인의 권리금(점포 시설비와 영업권 등 자릿값) 회수 기회를 법으로 보장하기 위한 ‘상가건물 임대차보호법 일부 개정법률안’을 통과시켰다. 이에 따라 다음 달 중 개정법을 공포 및 시행하면 신규 계약자뿐 아니라 시행일에 임대차 계약이 진행 중인 상가 임차인들도 권리금 회수 기회를 보장받는다.
권리금 회수 방해하면 손해배상…5년간 영업권 보장
주요 내용은 상가 건물주가 임대차 계약 종료 전 3개월 동안 세입자의 권리금 회수를 방해하는 걸 법으로 금지한 것이다. 구체적인 금지 행위는 4가지로 규정했다. 건물주가 새 임차인에게 직접 권리금을 받으려 하거나 계약을 무산시키기 위해 임대료를 급격히 올리는 일 등이 해당한다. 이를 어기면 세입자는 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 손해 배상을 청구할 수 있다. 배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부 고시에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다.
다만 정당한 이유가 있다면 예외를 인정한다. 새 세입자가 임대료를 낼 능력이 없거나 임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 등 4가지 경우다. 또 백화점·대형할인점 같은 대규모 점포와 국·공유재산, 세입자가 점포를 재임대한 전대차 계약은 권리금 보호 대상에서 제외하기로 했다. 또 다음 달부터 건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리(계약 갱신권)를 보장받는다. 현재는 서울의 경우 환산 보증금(보증금+월세×100) 4억원 이하만 보호 대상이다. 정부는 앞으로 상가임대차표준계약서와 표준권리금계약서를 마련해 사용을 권장할 계획이다.
세입자 보호 긍정적…임대료 급등 등 부작용 우려도
상가시장은 희비가 엇갈리고 있다. 논란이 많았던 재건축·리모델링 상가 보상 문제 등이 빠지긴 했지만, 사각지대에 놓였던 권리금을 법 테두리에 끌어들인 점은 긍정적이라는 평가를 받는다. 그러나 임대료 급등 등 예기치 못한 부작용을 낳을 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다. 당장 발등에 불이 떨어진 것은 이달 임대차 계약이 끝나는 세입자들이다. 건물주들이 계약 연장을 거부할 가능성이 높기 때문이다.
법 시행 이후도 문제다. 서울 강남구 신사동 가로수길의 T공인 관계자는 “임대인들이 임대료를 올려 손해를 보상받으려 할 것”이라며 “지금은 월세를 2~3년에 10% 정도 올리는 게 보통인데 앞으로 매년 법정 한도만큼 인상하겠다는 건물주도 나오고 있다”고 전했다.
강남·홍대입구 등 도심 주요 상권의 경우 대다수 점포가 현행법상 임대료 상한 규제(연 9%)를 적용받지 않는다. 환산 보증금 기준(4억원)을 초과해서다. 이 때문에 임대료 폭탄을 맞아 되레 영업권을 침해받는 피해 사례가 늘어날 것이라는 우려도 있다. 서울시 조사에 따르면 지난해 시내 전체 상가 점포의 22.6%가 환산 보증금 4억원을 넘었다. 강남 상권은 이 비율이 45.5%에 달했다. 마포구 연남동 O공인 관계자는 “애초 임대차 계약을 맺을 때 권리금을 받지 않고 나가겠다고 특약을 넣는 경우도 많아질 것”이라고 귀띔했다.
건물주와 상가 세입자 간 법적 분쟁도 급증할 전망이다. 세입자가 권리금 손해를 배상받으려면 민사 소송을 제기해 건물주의 방해 행위를 직접 입증해야 해서다. 법무부 자료를 보면 2013년 기준 권리금이 있는 상가 점포의 평균 권리금은 2748만원에 불과하다. 소송과 권리금 감정평가 등에 들어가는 시간과 비용을 따져보면 대다수 영세 자영업자는 혜택을 보기 어려울 가능성이 높다.
전문가들은 법 시행 전 모호한 규정과 권리금 산정 기준 등을 정비해 혼란을 최소화해야 한다고 목소리를 높인다. 김남주 법무법인 도담 변호사는 “권리금 보호법의 세부 조항들을 구체화하고 법원의 심리 부담을 덜기 위한 임대차 분쟁조정위원회 등 중재 기구도 마련해야 한다”고 지적했다.
권병찬 기자
220만 명에 달하는 중소 자영업자들의 관심이 쏠렸던 이른바 ‘권리금 보호법’이 다음 달부터 본격적인 시행에 들어간다. 상가 세입자들의 기대감이 커지는 가운데 임대료 인상·소송 급증 등 시장의 혼란을 부를 수 있다는 우려가 교차하고 있다. 국회는 12일 개의한 본회의에서 상가 임차인의 권리금(점포 시설비와 영업권 등 자릿값) 회수 기회를 법으로 보장하기 위한 ‘상가건물 임대차보호법 일부 개정법률안’을 통과시켰다. 이에 따라 다음 달 중 개정법을 공포 및 시행하면 신규 계약자뿐 아니라 시행일에 임대차 계약이 진행 중인 상가 임차인들도 권리금 회수 기회를 보장받는다.
권리금 회수 방해하면 손해배상…5년간 영업권 보장
주요 내용은 상가 건물주가 임대차 계약 종료 전 3개월 동안 세입자의 권리금 회수를 방해하는 걸 법으로 금지한 것이다. 구체적인 금지 행위는 4가지로 규정했다. 건물주가 새 임차인에게 직접 권리금을 받으려 하거나 계약을 무산시키기 위해 임대료를 급격히 올리는 일 등이 해당한다. 이를 어기면 세입자는 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 손해 배상을 청구할 수 있다. 배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부 고시에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다.
다만 정당한 이유가 있다면 예외를 인정한다. 새 세입자가 임대료를 낼 능력이 없거나 임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 등 4가지 경우다. 또 백화점·대형할인점 같은 대규모 점포와 국·공유재산, 세입자가 점포를 재임대한 전대차 계약은 권리금 보호 대상에서 제외하기로 했다. 또 다음 달부터 건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리(계약 갱신권)를 보장받는다. 현재는 서울의 경우 환산 보증금(보증금+월세×100) 4억원 이하만 보호 대상이다. 정부는 앞으로 상가임대차표준계약서와 표준권리금계약서를 마련해 사용을 권장할 계획이다.
세입자 보호 긍정적…임대료 급등 등 부작용 우려도
상가시장은 희비가 엇갈리고 있다. 논란이 많았던 재건축·리모델링 상가 보상 문제 등이 빠지긴 했지만, 사각지대에 놓였던 권리금을 법 테두리에 끌어들인 점은 긍정적이라는 평가를 받는다. 그러나 임대료 급등 등 예기치 못한 부작용을 낳을 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다. 당장 발등에 불이 떨어진 것은 이달 임대차 계약이 끝나는 세입자들이다. 건물주들이 계약 연장을 거부할 가능성이 높기 때문이다.
법 시행 이후도 문제다. 서울 강남구 신사동 가로수길의 T공인 관계자는 “임대인들이 임대료를 올려 손해를 보상받으려 할 것”이라며 “지금은 월세를 2~3년에 10% 정도 올리는 게 보통인데 앞으로 매년 법정 한도만큼 인상하겠다는 건물주도 나오고 있다”고 전했다.
강남·홍대입구 등 도심 주요 상권의 경우 대다수 점포가 현행법상 임대료 상한 규제(연 9%)를 적용받지 않는다. 환산 보증금 기준(4억원)을 초과해서다. 이 때문에 임대료 폭탄을 맞아 되레 영업권을 침해받는 피해 사례가 늘어날 것이라는 우려도 있다. 서울시 조사에 따르면 지난해 시내 전체 상가 점포의 22.6%가 환산 보증금 4억원을 넘었다. 강남 상권은 이 비율이 45.5%에 달했다. 마포구 연남동 O공인 관계자는 “애초 임대차 계약을 맺을 때 권리금을 받지 않고 나가겠다고 특약을 넣는 경우도 많아질 것”이라고 귀띔했다.
건물주와 상가 세입자 간 법적 분쟁도 급증할 전망이다. 세입자가 권리금 손해를 배상받으려면 민사 소송을 제기해 건물주의 방해 행위를 직접 입증해야 해서다. 법무부 자료를 보면 2013년 기준 권리금이 있는 상가 점포의 평균 권리금은 2748만원에 불과하다. 소송과 권리금 감정평가 등에 들어가는 시간과 비용을 따져보면 대다수 영세 자영업자는 혜택을 보기 어려울 가능성이 높다.
전문가들은 법 시행 전 모호한 규정과 권리금 산정 기준 등을 정비해 혼란을 최소화해야 한다고 목소리를 높인다. 김남주 법무법인 도담 변호사는 “권리금 보호법의 세부 조항들을 구체화하고 법원의 심리 부담을 덜기 위한 임대차 분쟁조정위원회 등 중재 기구도 마련해야 한다”고 지적했다.
권병찬 기자
